הערות על חישוב מדד השכירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

ביום שני השבוע, 29.1.208, התפרסמה בגלובס כתבה שדיווחה על טעות מהותית בחישוב מדד השכירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עליה דיווחה המייעצת שהקימה הממשלה לבחינת מדדי המחירים בשוק הנדל”ן.

הפעם אתחיל מהסיכום

• הועדה התייחסה בצורה עניינית לנושא אמידת שכר הדירה. אין המלצה לתקן את המדדים לאחור, ואין המלצה לשנות את מתודולוגיית הדגימה. 
• בניגוד למה שנאמר בכתבה, הועדה לא מתחה ביקורת על המתודולוגיה של הלמ”ס, אלא המליצה על שיפור בעניין ממוקד יחיד במתודולוגיה.
• הפער שדווח בכתבה אינו בין נתוני הועדה ונתוני הלמ”ס, אלא בין נתוני הלמ”ס ונתונים של ד”ר רז-דרור, שאיני מזלזל בכישוריו.עם זאת, לא ברור מהי המתודולוגיה בה ד”ר רז-דרור השתמש כדי לאמוד את גובה שכר הדירה. כמו כן, נתוניו ככל הנראה פחות מדוייקים עקב מדגם קטן יחסית.
• הפער בין הנתונים של הלמ”ס והנתונים של ד”ר רז-דרור נמוך ממה שדווח בכתבה. הפער שעלול לנבוע בין ערכו של מדד המחירים לצרכן כפי שדווח ובין ערכו התיאורטי, בהנחה שהנתונים של רז-דרור נכונים ומדוייקים, הוא זניח ולא מדווח בכתבה.
• הקביעה של דרור מרמור כי הטעות של הלמ”ס היא “חלמאית” הינה לחלוטין חסרת בסיס. הפרשנות של מעמירם ברקת על “תיבת הפנדורה” שתיפתח מבוססת על המידע המטעה בכתבה של דרור מרמור, ויש להתייחס אליה בהתאם. ההתנפלות של סטלה קורין-ליבר על המועצה הציבורית לסטטיסטיקה (שאני מכיר אישית את רוב החברים בה) מתבססת אף היא על הקביעות הלא מדוייקות של מרמור, ואינה מביאה שום טענה עניינית. איתן כבל מיהר לגזור קופון פוליטי (לפחות הוא סייג את דבריו והתנה אותם בכך שמרמור צודק בדברים שכתב – הוא לא).

מה בדיוק קרה?

הנה ציטוטים מהכתבה:

“מדד שכר הדירה של הלמ”ס, המהווה 5.7% ממדד המחירים לצרכן (האינפלציה), כלל במשך השנים טעות מובנית וכמעט חלמאית, שהטתה בפועל את המחירים בשוק השכירות באחוזים ניכרים כלפי מטה. תיקון הטעות לאחור יעלה בדיעבד גם את מדד המחירים לצרכן, וישנה את חישובי האינפלציה בשנים האחרונות… מאז 2008 נוצר פער של כ-25% בין שני סוגי המדידה. לפי החישובים החדשים, מאז 2008 עלה מדד שכר הדירה בכ-65%, לעומת עלייה כוללת של 40% לפי מדד שכר הדירה הישן, תוספת שמגלמת יותר מאחוז אינפלציה בעשור האחרון”

הכתבה ממשיכה:

“לכל מי שמכיר את שוק הדיור ברור כי דווקא חילופי שוכרים מהווים לא פעם הזדמנות להקפצת המחירים – ללא שום ביטוי לכך במדד. לפי הדוח, בדיקה שנערכה בעבר בלמ”ס העלתה ששוכרים שהחליפו דירות שילמו בממוצע 6.6% יותר משוכרים שנשארו בדירותיהם”

הכתב דרור מרמור מביא ציטוטים מדו”ח הועדה המייעצת:

“בשוק המצוי במגמה של עליית מחירים, צפויה הטיה כלפי מטה במדד שכר הדירה, הואיל וחלק מהדיירים עוברים לדירה אחרת בשל דרישה לדמי שכירות גבוהים יותר. ..לחילופין, בשוק המצוי במגמת ירידת מחירים, ההטיה עשויה להתרחש כלפי מעלה, שכן המשכיר עשוי להוריד את שכר הדירה בעת התחלפות דיירים כדי להימנע ממצב שבו הדירה נותרת ריקה”

עוד ממשיך הכתב ומסביר:

“מאז 1999 מדד מחירי הדירות (מכירה) אינו חלק ממדד המחירים לצרכן, ובמקומו מחושב השינוי במחירי שכר הדירה. בלמ”ס מדגישים כי ההטיה המוטעית לא השפיעה על כל מרכיב הדיור בשכירות, התופס נתח משמעותי של כ-24% בתוך מדד המחירים לצרכן, אלא רק על אותם 5% מהמדד שבוצעו באמצעות החישוב המוטה (החישוב המשלים מתבסס על מחירים ממוצעים)”

לכתבה עצמה נלוו גם טורי פרשנות ותגובות שעסקו באפוקליפסה של טעות החישוב שדווחה. עמירם ברקת כותב על העדכון שפותח תיבת פנדורה. סטלה קורין ליבר כותבת על המחדל של מדד הלמ”ס: בכירים שבבכירים לא עשו את עבודתם. ח”כ איתן כבל הכריז כי לחשיפה על טעות הלמ”ס יש השפעה דרמטית, וקרא לכנס את כל גורמי המקצוע בתחום הדיור כדי להבין את חישוב הנתונים השגוי של הלמ”ס.

בכתבה של גלובס הובאה תגובתו של דורון סייג, מרכז הוועדה מטעם הלמ”ס:

“הלמ”ס החלה בבדיקות לאמידה מדויקת וטובה יותר של ההטיה. לדברי סייג, “הפער שנמצא על ידי רז דרור, בשיעור של 25%, לא חושב על ידי הלמ”ס ואנחנו מבצעים כעת בדיקה טובה יותר. כרגע מדובר בבדיקה ראשונית, אבל לנו נראה שהפער שיימצא בסוף בין המדד שהוצג למדד החדש יהיה נמוך יותר”.

ב-Ynet, מובאת תגובה נרחבת יותר מטעם הלמ”ס ((לא מצאתי בגלובס)):

“(אנשי המקצוע) מודעים לאי הדיוק בחישוב של מדד שכר הדירה הנכלל במדד המחירים לצרכן, והסבירו זאת בקשיי איסוף נתונים אודות שוכרים חדשים, אך עם זאת טענו כי מדובר בהשפעה מינורית: מבדיקות שונות שביצענו עולה שהשפעת שכר הדירה של שוכרים חדשים על מדד המחירים לצרכן זניחה. מסקנה זאת מוסברת בין השאר בכך שמדובר על 5.7% ממדד המחירים לצרכן וקבוצת השוכרים החדשים מהווה על סמך בדיקות ראשוניות שערכנו לא יותר מאשר 20% מתוך אוכלוסיית השוכרים”

כמו כן הסבירו כי בניגוד לנטען בפרסומים השונים, הודיעו על בדיקת הנתונים לאחור ולא על תיקונם לאחור.

עם זאת, בלמ”ס לא פסלו כי יוחלט לתקן את המדד בהמשך ואמרו: “עם סיום תוצאות הבדיקות וטיוב הנתונים לגבי שוכרים חדשים, ובהתייעצות עם הוועדה הציבורית המייעצת בנושאי בינוי, דיור ונדל”ן נחליט על המשך הטיפול”.

Ynet מיידעים את קוראיהם גם על תגובת בנק ישראל, שם טוענים כי ההשפעה אינה משמעותית:

“בנק ישראל עומד בקשר רציף עם גורמי המקצוע בלמ”ס. בדיקות ראשוניות שנערכו בבנק ישראל מראות שהשפעת ההבדל במדידה על האינפלציה במדד המחירים לצרכן קטנה, ובוודאי שלא הייתה מביאה לשינוי במדיניות המוניטרית”.

בואו נעשה סדר במספרים

בואו נדבר על הפער בין שתי ההערכות. לפי הלמ”ס, שכר הדירה עלה בין 2008 ל-2015 ב-40%, ולפי חישובי הועדה המייעצת  שהם לצעשה חישוביו של ד”ר רז-דרור, העלייה הייתה בגובה 65%.

במילים אחרות, אם שכר הדירה לדירה ממוצעת ב-2008 היה 1000 ₪, הרי שלפי הלמ”ס שכר הדירה ב-2015 היה 1400 ₪ ולפי הועדה הוא היה 1650 ₪. מה הפער? ההפרש בין 1650 ב-1400 הוא 250. נחלק את ההפרש הזה ב-1400 ונכפיל ב-100 ((חישובי אחוזים של בי”ס יסודי)) ונקבל כי התוצאה היא קצת פחות מ-18%, ולא 25%. הפער פחות גדול ממה שנאמר בכתבה,

נמשיך. מדובר בפער הכולל שנפתח לאורך 8 שנים. מהו הפער הממוצע בשנה? זה חישוב קצת יותר טריקי: הפער הממוצע הוא השורש השמיני של 1.18. החישוב מראה כי הפער הממוצע בשנה הוא קצת פחות מ-1.8% בשנה ((ידע בחישובי אחוזים של בית ספר יאפשר לכם לבדוק את התוצאה. תתחילו מ-100, תוסיפו לו 1.8%. לתוצאה שקיבלתם תוסיפו שוב 1.8%, וכך הלאה, 8 פעמים)). כמו כן, חישוב דומה יראה כי לפי אומדני הועדה, העלייה הממוצעת בשכר הדירה לאורך 8 השנים האלה הוא כ-6.5%, ופי הלמ”ס העלייה הממוצעת בשנה היא כ-4.3%.

מה ההשפעה של זה על המדד? לפי מחשבון מדד המחירים של הלמ”ס, מ-2008 עד 2015 עלה מדד המחירים לצרכן בקצת יותר מ-16%. זו עליה ממוצעת של 1.7% בשנה כלומר, אם מחיר סל המצרכים שלפיהם מחושב המדד היה 1000 ₪ בתחילת שנה ממוצעת, מחירו בסוף השנה היה 1017 ₪.

שכר הדירה מהווה 5.7% מסל המצרכים ((לפי הנתון בכתבה בגלובס)). נעגל את זה ל-6%. פירוש הדבר הוא שאם ערך סל המצרכים היה בתחילת השנה 1000 ₪, שכר הדירה היה 60 ₪, וערכו של שאר הסל היה 940 ₪.

לפי הלמ”ס, שכר הדירה עלה במשך השנה בכ-3.8%, ולכן בסוף השנה הוא היה כ-62 ₪. מכאן שערכו של שאר הסל בסוף השנה היה 955 ₪.

לפי הועדה המייעצת, שכר הדירה בשנה ממוצעת עלה ב-6.5%. נעגל את זה ל-7%. כלומר אם עלות הסל בתחילת השנה הייתה 1000 ₪, הרי ששכר הדירה היה, כפי שחישבנו, שכר הדירה בתחילת השנה היה, כפי שחישבנו, 60 ₪. אם הוא עלה ב-7% במשך השנה, הרי שבסופה הוא היה כ-64 ₪. שווי שאר המצרכים בסוף השנה היה 955 ₪, ולכן השווי הכולל של הסל היה 1019 ₪. אם הועדה צודקת, האינפלציה השנתית הממוצעת הייתה 1.9%, ולא 1.7%.

אני לא כלכלן, ולכן לא יודע עד כמה ההבדל הזה משמעותי. התחושה שלי היא שלא מדובר בקטסטרופה.

איך אומדים את העלייה בשכר הדירה?

אקדים ואומר כי אני לא מתמחה בדגימה. הידע שלי בתחום מוגבל למה שלמדתי בלימודי התואר הראשון, פלוס קצת ידע נוסף שרכשתי בעזרת לימוד עצמי.

אבל הנה תיאור בסיסי של התהליך. כדי לדגום, צריך להגדיר קודם כל את מסגרת הדגימה, שהיא בעצם האוכלוסייה שבה אנו מתעניינים. במקרה שלנו, אנחנו רוצים לאמוד את שכר הדירה הממוצע, ולכן יש לנו שתי מסגרות דגימה אפשריות.

אפשרות אחת היא לערוך רשימה של כל הדירות המושכרות, ואז ניקח מדגם של דירות מושכרות ונברר מה שכר הדירה עבור כל דירה שנכללת במדגם.

אפשרות שניה היא לערוך רשימה של כל משקי הבית ששוכרים דירות, לקחת מדגם מתוך משקי הבית האלה, ולברר מה שכר הדירה שהם משלמים.

יש שתי דרכים עיקריות לביצוע המדגמים. ניתן לבצע מדגם בחתך רוחבי (cross sectional), כלומר לקחת כל חודש מדגם חדש, או באופן אורכי (longitudinal), כלומר לקחת מדגם ולעקוב אחריו לאורך זמן.

לכל שיטה יש יתרונות וחסרונות, שלא אפרט כאן ((בין היתר, כיוון שאני לא מומחה בתחום)).

אני מציע שכעת תפסיקו את הקריאה לדקה או שתיים, ותחשבו מה אתם הייתם עושים אם הייתם מתבקשים לבצע את המדגם: האם הייתם דוגמים דירות או שוכרים? האם הייתם לוקחים כל חודש מדגם חדש, או שהייתם לוקחים מדגם ועוקבים אחריו לאורך זמן? אולי תחשבו על דרך אחרת?

מסתבר שהדברים לא כל כך פשוטים. קשה מאוד, אולי בלתי אפשרי, לערוך רשימה של כל הדירות המושכרות. קשה מאוד, אולי בלתי אפשרי, לערוך רשימה של כל משקי הבית המתגוררים בדירות שכורות. בלמ”ס בחרו בדרך ביניים. למעוניינים, הנה לינק למסמך המתאר את מתודולוגיית חישוב סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (קישור לקובץ pdf). אפשר להתווכח על מתודולוגיית הדגימה, אך רצוי מאוד להבין את הנושא לפני שמחווים דיעה.

מה אומר דו”ח הועדה המייעצת?

אמנם בגלובס לא טרחו לתת הפניה אל הדו”ח אבל חיפוש מהיר בגוגל מצא אותו (קישור לקובץ pdf).

כדאי קודם כל לעיין בעמוד 2 בו תמצאו את רשימת חברי הועדה. בוועדה יש 35 חברים, שהם נציגים ממגוון רחב של מוסדות ממשלתיים ואחרים, כולל בנק ישראל, משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, המועצה הלאומית לכלכלה, משרד המשפטים, וכן, גם 9 נציגים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. גילוי נאות: אני מכיר אישית שלושה חברים בוועדה.

ההתייחסות של הועדה לנושא מדד שכר הדירה נמצאת בעמודים 37-39. הנתון של עליית המחירים ב-65% אינו כתוב במפורש בדו”ח והוא ככל הנראה נגזר מהגרף שבעמוד 37. לדעתי הגרף מראה שינוי הקרוב יותר ל-60% מאשר ל-65%, (ראו הצגה מוגדלת של הגרף בדה-מרקר) אבל בואו נניח לזה. בעיה יותר גדולה בגרף, לדעתי, היא שהוא לא מציג סטייות תקן או רווחי סמך לאומדנים, לא עבור הנתונים של רז-דרור ולא עבור נתוני הלמ”ס. ((אכתוב על עניין זה בהרחבה בקרוב))

בשולי הגרף מצויין כי מקור הגרף במסמך של ד”ר עופר רז-דרור מ-2017. לא הצלחתי לאתר את המסמך המקורי. בדה-מרקר מציינים כי המדגם של רז-דרור קטן יחסית, מה שאומר כי סטיית התקן שלו (טעות הדגימה) יותר גדולה. לא הצלחתי למצוא מה הייתה שיטת הדגימה של ד”ר רז-דרור.

המלצות הועדה בנושא הן לשפר את המעקב אחר דירות בשכירות בעת תחלופת שוכר, וכן לפרסם מדדים לשכר-דירה ואת שכר הדירה הממוצע בפילוח לפי מחוזות וערים גדולות. בניגוד למה שדווח בגלובס, אין המלצה לתקן את המדדים לאחור, ואין המלצה לשנות את מתודולוגיית הדגימה.

משפט מסכם אחרון: תמיד כדאי לקרוא בביקורתיות כתבות, דו”חות, כל דבר בעצם. תהיו ספקנים.